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          京財時報

          你交了那么多物業費 為啥你家物業公司還哭窮?

          http://www.rodeogay.com/ 來源: 發布時間:2020-04-22 17:24:33
          自2014年“物業第一股”彩生活上市并超越母公司市值后,資本市場對物業上市的吹捧從未間斷。
          這個原本只是房地產業務附屬品的大蛋糕,在叩開資本市場市場大門后,搖身一變,被描繪成了地產行業“萬億級”的新增長點,更甚者成為龍頭房企的主航道業務——近期業績會上,郁亮、孫宏斌、許世壇等大佬均被投資者及媒體追問物業上市計劃。
          無可否認,新冠疫情過后,本就火熱的“物業資本故事”來到了價值兌現最佳的窗口期。
          目前,據壹線君不完全統計,已有10余家物業公司正排隊上市或計劃分拆。
          這場資本盛宴的背后,物業業務是否具有足夠的成長性,業務的天花板和真實回報率是否如企業描繪般美好,壹線地產財報局系列策劃《物業篇》,深度解析上市物業公司年報成績單,算一算物業上市這筆賬(內文所選取監測標的,為母集団是房地產企業,且公司于2019年12月31日前上市的物業企業)。
           
          在管面積:
          1家負增長 千萬以下陣營增大
           

          目前,已有碧桂園服務(包含三供一業)、彩生活、保利物業、雅生活服務、綠城服務和中海物業6家公司在管面積破億。其中,碧桂園服務年內新增在管面積為1.79億平方米,而雅生活服務和保利物業均增加了0.96億平方米。這陣營中值得提的是,保利物業雖2019年12月19日剛登陸港交所,但其憑借此前在新三板掛牌兩年時的擴展,以及母公司的物業開發規模,體量直接位居前三。
          若從增幅看,則年內在管面積增幅第一的為時代鄰里,達到104.74%,主要因為其在2019年里收購了廣州東康物業服務有限公司、清遠榮泰及佛山宜信3家公司,并取得1386.4萬平方米建筑面積項目。
          而分拆物業第一股的彩生活,2019年的在管面積,首次出現了下滑——由去年的3.63億平方米,下降到3.6億平方米,降幅約0.96%。而在2018年末的時候,其在管面積同比2017年,增幅有23.7%。
          另外10家體量不足1億平米的,與頭部幾家在管面積差距懸殊。其中藍光嘉寶7170萬平米為這一梯隊的領頭,而尾部為和泓集團旗下的和泓服務,體量只有664.4萬平米,管理項目只有36個。這個數值甚至不足一家40強房企一年內的新增土儲數量。
          “不論體量爭先上市”的這一趨勢,在2020年里有陣營擴充、體量進一步下探的跡象——3月9日上市的正商集團旗下的興業物聯和3月13日上市的鴻坤集團旗下的燁星集團,兩家公司截至2019年末時的在管面積分別只有240萬平米和492.2萬平米。
           
          營業收入:
          業績兩極化 增值服務現瓶頸
           
          營收首位的公司為碧桂園服務,達到96.45億元,同時它也是年內營收同比增幅最高的公司,同比增長了106.3%。營收最低的為和泓服務,僅2.48億元。而增幅最低的為彩生活,同比增長約6.4%。其余幾家的普遍營收位于10-60億元之間,普遍增幅位于30-50%之間。

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